Kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego? Sprawdź, co bank weźmie pod uwagę
23 wrz 2025
Kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego? Sprawdź, co bank weźmie pod uwagę
Cena mieszkania to nie wszystko. Bank, zanim da Ci kredyt, dokładnie przyjrzy się nieruchomości - jej lokalizacji, stanowi technicznemu i sytuacji prawnej. Czasem to, co wydaje się okazją, może wcale nią nie być. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę, zanim będzie za późno.
Wycena nieruchomości z rynku wtórnego – etap, którego nie unikniesz
Gdy kupujesz mieszkanie na kredyt, bank nie tylko oceni Twoją zdolność finansową, ale również samą nieruchomość. Kluczowym dokumentem staje się tutaj operat szacunkowy, czyli wycena przygotowana przez rzeczoznawcę majątkowego. To właśnie na jego podstawie bank określi, ile wart jest lokal, który chcesz kupić i czy w ogóle uzna go za odpowiednie zabezpieczenie kredytu.
Warto wiedzieć, że wycena nie musi odpowiadać cenie zakupu. Rzeczoznawca może ją określić niżej, jeśli stan techniczny nieruchomości budzi zastrzeżenia, lokalizacja jest nieatrakcyjna lub jeśli w okolicy porównywalne mieszkania są sprzedawane taniej. To może oznaczać konieczność zwiększenia wkładu własnego, a nie każdy dysponuje dodatkowymi kilkunastoma tysiącami złotych.
Stan techniczny ma znaczenie - nie tylko estetyczne
Nie wszystkie „okazje” są rzeczywiście korzystne. Jeśli kupujesz lokal wymagający generalnego remontu, a do tego znajdujący się w budynku o złym stanie technicznym (np. stary strop, zawilgocenia, brak ogrzewania), bank może nie zaakceptować go jako zabezpieczenia kredytu. W najlepszym przypadku obniży jego wycenę, co znów przełoży się na wysokość potrzebnego wkładu własnego.
Co ciekawe, czasem mieszkanie po kapitalnym remoncie może również wzbudzić zastrzeżenia banku, jeśli wykończenie jest bardzo świeże i brakuje dokumentacji potwierdzającej zgodność prac z przepisami, bank może uznać, że standard „na pokaz” nie przekłada się na rzeczywistą wartość i trwałość inwestycji.
Lokalizacja to więcej niż adres
Położenie nieruchomości ma istotny wpływ na jej wartość - nie tylko dla kupującego, ale i dla banku. Nawet świetnie wykończone mieszkanie może dostać niższą wycenę, jeśli znajduje się w mało atrakcyjnej dzielnicy, z kiepskim dojazdem, brakiem infrastruktury czy dużą przestępczością.
Z drugiej strony, dobra lokalizacja może podbić wartość i sprawić, że bank spojrzy na zakup przychylnie, nawet jeśli lokal wymaga odświeżenia. W oczach instytucji finansowej liczy się bowiem potencjał na sprzedaż - bank chce mieć pewność, że w razie konieczności odzyska swoje pieniądze, sprzedając nieruchomość.
Księga wieczysta - dokument, który trzeba szczegółowo przeczytać
Nawet idealne mieszkanie w świetnej lokalizacji może nie dostać zielonego światła od banku, jeśli w księdze wieczystej widnieją niepokojące wpisy. Na co warto zwrócić uwagę?
służebności osobiste (np. prawo dożywocia),
hipoteki zabezpieczające cudze zobowiązania,
nieuregulowany stan prawny - np. współwłasność bez zgody wszystkich właścicieli.
Takie wpisy mogą całkowicie zablokować proces kredytowy lub znacznie go wydłużyć. Dlatego jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej koniecznie trzeba zajrzeć do KW i - najlepiej z doradcą finansowym - sprawdzić, czy wszystko jest w porządku.
Z doradcą bezpieczniej i pewniej
Jak widzisz - bank patrzy nie tylko na Ciebie, ale i na to, co kupujesz. Proces może być zawiły, a niektóre szczegóły zupełnie nieoczywiste dla osób, które nie zajmują się tym na co dzień. Dlatego warto przed podjęciem decyzji skonsultować się z doradcą finansowym.
Mogę nie tylko sprawdzić Twoją zdolność kredytową, ale też ocenię, czy nieruchomość, którą chcesz kupić, „przejdzie” w banku. Pokażę, które dokumenty zebrać, jak rozmawiać ze sprzedającym mieszkanie i czy cena faktycznie odzwierciedla wartość mieszkania. Dzięki temu unikniesz przykrych niespodzianek i spokojnie przejdziesz przez cały proces kredytowy.
Jeśli chcesz mieć pewność, że Twoja inwestycja nie zawiedzie - odezwij się. Wspólnie przeanalizujemy wszystkie aspekty zakupu i przygotujemy bezpieczny plan działania.
