Zakup mieszkania: Co musi znaleźć się w umowie przedwstępnej?
28 lip 2025
Zakup mieszkania: Co musi znaleźć się w umowie przedwstępnej?
Umowa przedwstępna może dać Ci spokój – albo sporo kosztować. Sprawdź, co musi zawierać i jak się zabezpieczyć.
Decyzja o zakupie mieszkania to często jeden z najważniejszych momentów w życiu. Zanim jednak odbierzesz klucze i zaczniesz się przeprowadzać, pojawia się etap, który często bywa lekceważony – umowa przedwstępna lub umowa rezerwacyjna. To właśnie tutaj zaczyna się prawdziwa walka o bezpieczeństwo Twojej nieruchomości i wydanych na nią pieniędzy. I to właśnie ten na ten moment warto się dobrze przygotować najlepiej z pomocą kogoś, kto zna nie tylko rynek, ale też praktykę banków i typowe błędy popełniane przez kupujących.
Umowa rezerwacyjna a przedwstępna – czym się różnią?
Umowa rezerwacyjna to najczęściej krótkie porozumienie, w którym deweloper lub sprzedający zobowiązuje się nie oferować nieruchomości innym klientom przez określony czas. Czasem to kilka dni lub tygodni – podpisywana jest, gdy czekasz jeszcze na decyzję kredytową i obowiązuje ona przez ten czas. W praktyce jest to rozwiązanie bardzo „luźne”, a opłata rezerwacyjna (zazwyczaj do 1% wartości nieruchomości) może przepaść, jeśli zrezygnujesz z zakupu.
Umowa przedwstępna to już dokument zobowiązujący obie strony do podpisania umowy przyrzeczonej, czyli właściwej umowy sprzedaży. Dobrze skonstruowana chroni kupującego, zabezpiecza warunki transakcji i daje podstawy do dochodzenia roszczeń, jeśli coś pójdzie nie tak. Warto ją podpisać dopiero po sprawdzeniu zdolności kredytowej i najlepiej z doradcą finansowym, który zna specyfikę tego etapu.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Dobra umowa przedwstępna powinna jasno określać:
dane stron,
opis nieruchomości (adres, powierzchnia, stan prawny),
ustaloną cenę,
termin podpisania umowy przyrzeczonej,
wysokość i formę wpłaconej kwoty (zadatek lub zaliczka),
warunki dodatkowe (np. uzyskanie kredytu, wpisy w księdze wieczystej, odbiór techniczny),
konsekwencje niedotrzymania umowy przez każdą ze stron.
Umowa przedwstępna to już nie miejsce na ogólniki. Wszystko w niej musi być precyzyjne, zrozumiałe i dopasowane do Twojej sytuacji. Nie podpisuj niczego, czego nie rozumiesz – nawet jeśli „wszyscy tak robią”.
Zadatek czy zaliczka?
To nie są pojęcia wymienne, choć często tak się je traktuje.
Zadatek – to mocne rozwiązanie. Jeśli Ty się wycofasz z umowy, zadatek przepada. Jeśli sprzedający się wycofa – musi oddać go w podwójnej wysokości.
Zaliczka – jest bardziej neutralna. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka wraca do Ciebie, bez względu na powód.
Wybór zależy od sytuacji. Jeśli jesteś pewny zdolności kredytowej i chcesz mieć większą pewność, że zarezerwowane mieszkanie (z różnych powodów) nie przepadnie – wybierz zadatek. Jeśli jeszcze nie masz decyzji z banku, to rozważ zaliczkę albo zapis o zwrocie zadatku przy odmowie udzielenia kredytu.
Klauzula kredytowa – Twoje finansowe zabezpieczenie
To jeden z najważniejszych punktów, który może uratować Twój budżet. W umowie przedwstępnej powinien znaleźć się zapis, że jeśli nie otrzymasz kredytu, to możesz się wycofać z transakcji, a wpłacony zadatek zostanie Ci zwrócony w całości. Dla bezpieczeństwa warto jednak doprecyzować:
ile banków musi odmówić finansowania (najczęściej dwa),
do kiedy musisz złożyć wnioski i przedstawić decyzje,
co uznaje się za odmowę (pisemna decyzja banku).
To nie jest przesadna ostrożność – to rozsądna forma ochrony. Zwłaszcza w czasach, gdy decyzje banków bywają nieprzewidywalne.
Umowa u notariusza – czy to konieczne?
Nie musisz podpisywać umowy przedwstępnej u notariusza, ale warto to rozważyć, szczególnie jeśli:
wpłacasz dużą kwotę zadatku,
transakcja ma się odbyć za kilka miesięcy,
sprzedający budzi Twoje wątpliwości.
Akt notarialny umożliwia wpis roszczenia do księgi wieczystej, co zabezpiecza Twoje prawo do mieszkania nawet wtedy, gdy sprzedający próbuje się wycofać lub sprzedać je komu innemu. A jeśli transakcja nie dojdzie do skutku, masz narzędzie, by dochodzić swoich praw w sądzie.
Najczęstsze błędy kupujących – i jak ich uniknąć:
Podpisanie umowy bez sprawdzenia zdolności kredytowej – ryzyko utraty zadatku.
Brak klauzuli o kredycie – bank odmówi, a Ty tracisz pieniądze.
Niejasne zapisy lub brak terminu podpisania umowy ostatecznej – to prosta droga do konfliktu.
Zbyt wysoki zadatek bez zabezpieczeń – nie zawsze opłaca się być „pewnym siebie”.
Powyższe błędy zdarzają się najczęściej. Można ich uniknąć – wystarczy przygotować się z głową, nie działać pod wpływem emocji, a najlepiej – skorzystać z pomocy specjalisty.
Zanim podpiszesz umowę, skonsultuj ją z doradcą
Podpisując umowę przedwstępną, często wpłacasz 5% wartości mieszkania. To kilkadziesiąt tysięcy złotych, dlatego warto zadbać, aby te pieniądze były bezpieczne.
Zawsze zachęcam klientów, żeby przed podpisaniem umowy odezwali się do mnie. Sprawdzę dokument, podpowiem, jak sformułować klauzule, zwrócę uwagę na kwestie bankowe i zaproponuję konkretne rozwiązania. Mam za sobą setki takich transakcji i wiem, gdzie najczęściej pojawiają się problemy.
Co szczególnie ważne – moja pomoc nic Cię nie kosztuje. Doradcy kredytowi wynagradzani są przez banki, a Ty zyskujesz wsparcie i bezpieczeństwo przy jednej z najważniejszych decyzji w życiu.
Jeśli masz przed sobą umowę przedwstępną – nie działaj w ciemno. Odezwij się i przeanalizujemy wszystko razem.
